Porez na nekretnine iz perspektive jedne otočanke

Korisnička ocjena:  / 0
LošeNajbolje 
Detalji
Kategorija: Politika
Objavljeno Četvrtak, 29. 11. 2012.
Otočanka

 

porez-nekretninePrema podacima iz prezentacije prijedloga poreza na nekretnine od 22. 11. 2012. više toga nije jasno. Počnimo od samog pojma "nekretnine" koji prema definiciji obuhvaća "zemljišta" (poljoprivredna, građevinska, uređena / neuređena, izgrađena / neizgrađena) i "građevine" (stambene / poslovne zgrade ili njihove dijelove, kuće za odmor, garaže, grobnice, ceste, mostove i sl.). Prijedlogom zakona pod nekretninom se očito podrazumijevaju uglavnom stambene/poslovne zgrade i kuće za odmor, dok se ostalo tek djelomično spominje kod prilično kaotičnog popisa nekretnina koje su "po tipu" oslobođene poreza (javna dobra, kulturna dobra, športski objekti, objekti vatrogasne službe, vjerski objekti, zemljišta zračne luke, zemljišta spomen područja, zemljišta nacionalnih parkova itd.).

Kao glavni cilj uvođenja poreza navodi se smanjenje poreznog opterećenja cijene rada, što nigdje nije vidljivo, osim u dijelu koji govori o budućem (kada?) ukidanju prireza, kojeg nemaju svi gradovi i općine u Hrvatskoj, pogotovo na otocima. Od onih koji imaju prirez, najveći je u Zagrebu - 18% i Dubrovniku - 15%, čiji će građani najviše profitirati njegovim ukidanjem. Umjesto na "odterećenja cijene rada" sve upućuje na to da je porez smišljen kako bi lokalna samouprava iz njega (bez pomoći države koja sada prosječno iznosi 15% lokalnih proračuna) financirala svoje lokalne potrebe (pa se navodi "lokalni porez = lokalna škola"). Time se lokalnu samoupravu unaprijed motivira na ubiranje što većeg poreza na nekretnine na svojem području.

Zanimljiva su i načela kojima se vodi uvođenje novog poreza: pravednost (plaćanje prema vrijednosti) i mogućnost plaćanja (odraz ekonomske snage i sposobnosti plaćanja), što znači da će svako ulaganje u nekretninu (tj. u povećanje vrijedosti npr. ugradnjom termoizolacije) biti kažnjeno većim porezom i da su svi koji imaju stan/kuću platežno sposobni, što je apsurdno. Nekretninom se nešto može "platiti" tek kada se ona proda. Ili jednostavnije rečeno: "imaš kuću / stan - nisi socijalni slučaj" (što navodi na zločestu pomisao da siromašni trebaju prodati to što imaju i tako zaslužiti status socijalnog slučaja).

Dalje u prezentaciji stvari postaju još nejasnije pa ispada da će porez plaćati "stvarni korisnik" (što god to značilo) za "izgrađene ili neizgrađene nekretnine prema stvarnom stanju – osim nekretnina izvan granica građevinskog područja" (plaćat će i oni koji su legalno počeli graditi i nemaju novca za dovršenje započetog, a oni koji su nelegalno gradili izvan građevinskog područja neće plaćati ništa!).

Temelj oporezivanja bit će "fiskalna vrijednost" nekretnine, tj. njena tržišna vrijednost u trenutku "masovne procjene" (što je to?) i upisa u "fiskalni katastar" (do kraja ožujka 2013.) i ta vrijednost neće se mijenjati idućih 5 godina. U praksi to znači da će se aktualna prenapuhana tržišna vrijednost nekretnina zacementirati u visokim poreznim osnovicama za novi porez na dugih 5 godina, bez obzira što bi se cijene nekretnina mogle u međuvremenu drastično smanjiti.

O visini poreznih olakšica za "trajno" i "povremeno stanovanje", kao i o poreznom oslobođenju "po socijalnim programima" trebala bi odlučivati lokalna samouprava, što znači da će se aktualni gradski oci u godini lokalnih (re)izbora naći u situaciji da na duži rok (ne navodi se koliko dug) odrede koga će više ili manje oporezovati (stalno stanovništvo ili "vikendaše" i privatne iznajmljivače"), a koga osloboditi poreza (invalide, umirovljenike, nezaposlene i/ili branitelje).

Ovdje se otvara pitanje koliko je prijavljeno "prebivalište" vjerodostojno kao dokaz da nekretnina služi vlasniku za trajno stanovanje, kada se zna koliko je malverzacija bilo (i još uvijek ih ima) s fiktivnim prebivalištima bilo zbog izbjegavanja plaćanja poreza ili zbog nelegalnog korištenja povlastica. Da stvar bude gora, Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o prebivalištu i boravištu građana koji bi trebao strože i jasnije regulirati ovo područje još uvijek je u fazi prijedloga.

Diskutabilna je i podjela, tj. stupnjevanje olakšica s obzirom na djelatnosti koje se odvijaju u nekretnini. Porez će se plaćati i za nekretnine u kojima se odvija zdravstvena skrb i obrazovanje, kao da se ne radi o javnom dobru (ili se ovdje misli samo na privatne klinike i škole). Zašto je ugostiteljstvo u povoljnijem položaju od trgovine? Zašto je trgovina u povoljnijem položaju od svih ostalih djelatnosti? Koje će olakšice imati prostori u kojima se odvija mješovita djelatnost, na pr. tako česti proizvodno-trgovački obrt? Visokih 80% ili dvostruko manjih 40%? Zašto je za poslovne nekretnine u zakupu određeno baš 60% olakšica i kako to stimulira poduzetnike da budu vlasnicima svojih poslovnih prostora i ulažu u njih?

Prema prezentaciji zakona sve državne razine bit će obveznici poreza na nekretnine – od općina i gradova, preko županija do Republike Hrvatske. Tko će i kako procijeniti nekretnine u njihovom vlasništvu, ako je javna tajna da ne postoji niti običan popis svih državnih nekretnina. Porez na nekretnine u vlasništvu gradova i općina ići će u državni proračun, država će valjda sama sebi plaćati porez, ali kome će ići porez od nekretnina u vlasništvu županija nigdje nije navedeno! Možda ih se ima namjeru ukinuti do donošenja zakona... Što, u konačnici, uvođenje ovog zakona znači za nas otočane?

TKO SU STVARNI KORISNICI OTOČKIH NEKRETNINA? Situacija s upisom vlasništva nad nekretninama među najgorima je upravo na otocima, ne samo zbog slabe ekipiranosti otočkih podružnica stručnim kadrom, već ponajprije iz povijesnih, naslijeđenih razloga - masovnog iseljavanja otočkog stanovništva, nacionalizacije i denacionalizacije, tj. privatizacije. Dio nekretnina je već desetljećima pod sudskim sporovima zbog povrata prvobitnim vlasnicima, najčešće Crkvi ili nasljednicima iseljenika i još uvijek im se ne zna pravi vlasnik. Dio otočkih nekretnina su ruševine čijim se vlasnicima izgubio svaki trag. Pitanje je kome će biti adresirani računi za poreze na te nekretnine.

PO KOJOJ VRIJEDNOSTI I KAKO ĆE SE OPOREZIVATI OTOČNE NEKRETNINE? Činjenica je da je cijena nekretnina na otocima daleko veća no na kopnu – realno zbog povećanih troškova gradnje i održavanja te špekulativno, zbog moguće zarade od turizma. A upravo zbog bavljenja turizmom otočani su već desetljećima prisiljeni veći dio zarade od turizma ponovno ulagati u svoju nekretninu, jer turistički standardi su sve viši i viši i tko ih ne prati, stagnira ili propada. Oni ekološki osvješteniji uložili su nemala sredstva u termoizolaciju, nova eko-krovišta, solarne panele i sl. davno prije no što je država o tome uopće počela razmišljati. A to utječe na veću vrijednost nekretnine te time i na veći porez. Isto se više-manje odnosi i na nekretnine u kojima se odvija neka djelatnost, kao i na nekretnine u vlasništvu lokalne samouprave. Dakle, otočka nekretnina je već u startu skuplja/vrijednija od one na kopnu, pa će otočani morati plaćati i veći porez na nju.

No to nije jedini problem. Tipična (starija) otočka kuća ima više vlasnika, od kojih je dio njih u inozemstvu (tj. njihovi brojni nasljednici), pa je dio kuće obnovljen, a dio nije. Kako procijeniti vrijednost te nekretnine? Tipična (novija) otočka kuća često se istovremeno koristi i za stanovanje i za privatno iznajmljivanje. Koja će se stopa poreske olakšice koristiti kod takve nekretnine – ona za trajno ili za privremeno stanovanje?

U mnogim "kućama za odmor" njihovi vlasnici su (lažno) prijavili prebivalište kako ne bi morali plaćati porez na vikendice. Tko će tome i kako stati na kraj? Izvan građevinskih područja, u skrivenim uvalama, na osami i dobro sakriveno od očiju građevinskih inspekcija postoji čitav niz bespravno izgrađenih "kuća za odmor" (često i za nelegalno iznajmljivanje "rodbini i prijateljima" ili čak za nelegalnu ugostiteljsku djelatnost) više-manje nepoznatih nam vlasnika. Kako će se i od kada ako ih se ne "otkrije" do kraja ožujka 2013. naplaćivati porez na ove nekretnine?

Poveći broj otočkih nekretnina u vlasništvu države / županije / grada / općine u lošem je stanju ili se ne koristi (na pr. bivše vojarne, još neprivatizirani turistički kompleksi, napuštene škole). Dio njih se i do sada nudio na prodaju – no nitko ih ne želi kupiti. Hoće li se prodavati u bescijenje samo da se na njih ne bi plaćao porez? Kome će se prodati i s kojom (pre)namjenom?

TKO ĆE ODREDITI VRIJEDNOST (OTOČKIH) NEKRETNINA? Prema najavama to bi trebale zajedno odraditi Državna geodetska uprava i jedinice lokalne samouprave na način da do kraja ožujka 2013. Poreznoj upravi dostave sve podatke (OIB korisnika, tip nekretnine, površina, namjena, pripadnost katastarskoj općini, čestici i kućnom broju) o svim nekretninama, legalnim i nelegalnim, na svom području. U svega nekoliko zimskih mjeseci geodeti bi trebali stići naći i obraditi sve nekretnine na hrvatskim otocima! Čak i ako ih vrijeme posluži, pa lokalne brodske veze budu redovito plovile, to je praktički – nemoguće. Ostaje im da izvuku podatke koje imaju te ih, bez provjere na terenu, jednostavno proglase važećima i predaju Poreznoj upravi, koja na temelju njih i "prosječne cijene na tržištu nekretnina" treba nekretnini odrediti "fiskalnu vrijednost" i upisati ju u Fiskalni katastar - sve to također do kraja ožujka 2012.! A to je nemoguća misija s obzirom na brojnost i ekipiranost ispostava Porezne uprave na otocima.

Pitanje je tko će profitirati od ovog unaprijed na brljavljenje osuđenog djelovanja po hitnom postupku? Oni s legalno sagrađenim i vlasnički čistim nekretninama sigurno ne.

USPOREDBA KOMUNALNE NAKNADE I POREZA NA NEKRETNINE. Hoće li "trajno nastanjeni" građani plaćati manje, jednako ili više no prije za nekretninu u kojoj žive ovisi prije svega o njenoj procijenjenoj "fiskalnoj vrijedosti", ali i o dobrohotnosti aktualne lokalne vlasti koja odlučuje o visini stope olakšice. Malo je vjerovatno da će se otočki gradovi i općine odlučiti na najveću stopu olakšice od 95 % (pogotovo ne oni južnodalmatinski koji sada imaju prirez, kojeg će se u dogledno vrijeme morati odreći). Već kod stope u "zlatnoj sredini" od 91,5% trajno nastanjenim građanima će se iznos plaćanja prosječno povećati od 14 do 40%, a ako se bude išlo na najmanju stopu olakšice od 88% prosječno povećanje ide od 59 do vrtoglavih 180%.

Apeliram na lokalne otočke vlasti da idu na najveću stopu poresku olakšicu od 95%, pogotovo tamo gdje do sada nije bilo prireza (pa ga ni neće izgubiti u proračunu).

Porez na nekretnine za "povremeno stanovanje" druga je priča. Kako god da se okrene, vikendaši koji su uz komunalnu naknadu do sada plaćali i lokalni porez na kuće za odmor će profitirati, tj. plaćat će prosječno od 46 do 69 % manje no do sada (toliko će od njih manje uprihodovati i lokalna samouprava); jedino će vlasnici "kuća za odmor" u općinama i gradovima koje do sada nisu imale taj porez (ima li takvih na otocima?) nadrljati jer će morati plaćati novi porez.

Vlasnici kuća / apartmana / soba za iznajmljivanje, tj. mali privatni iznajmljivači također će nadrljati, jer će umjesto komunalne naknade plaćati porez pod nepovoljnijim uvjetima od "trajnog stanovanja", tj. plaćanje će im se povećati od prosječno 56 do vrtoglavih 434%! Lokalna samouprava će ovim povećanjem namiriti manjak prihoda od vikendaša, a mnogi mali privatni iznajmljivači (koji već plaćaju paušale za porez i boravišnu pristojbu) bit će prisiljeni odjaviti pružanje usluga u domaćinstvu (i možda nastaviti raditi ilegalno).

Nadam se da ovo nije jedna od mjera kojom se želi smanjiti broj privatnih iznajmljivača koji čine polovicu svih turističkih kapaciteta, jer po mišljenju nekih naših turističkih eksperata to i nije "pravi turizam". Apeliram na državu da dobro razmisli želi li na otocima vikendaše ili stalno stanovništvo koje svoje kućne budžete krpa onime što joj ostane od pružanja usluga u domaćinstvu nakon što poplaća sve paušale i račune. Jer život na otocima je skuplji od onoga na kopnu.

Pitanje je samo koliko će nam biti još skuplji uvođenjem novog poreza na nekretnine.